一带一路中的斯里兰卡建筑设计实践
中建人文建筑设计研究院昆明、上海公司 技术总监：张洁、总经理：沈剑梅 2017年12月31日
斯里兰卡，有着得天独厚的自然资源和港口资源，既是从马六甲海峡前往中东的重要中转站， 又是国家一带一路宏伟战略海上丝绸之路的国家，也是英联邦成员国之一。它的人均GDP不到中国一半，却有着比中国略高的人类发展指数，这里是许多情侣浪漫的蜜月胜地。随着中国走出国门参与一带一路建设的国家越来越多，作为云南设计行业里面追求精细化打造作品和产品的我们，走出国门参与一带一路建设，在一带一路沿线国家树立中国企业的口碑和竞争力是我们进驻这个国家之初的宗旨。
回顾2017年，在斯里兰卡一年参与两个复杂综合项目的经历让我们看到，我们中建人文建筑设计研究院有限公司（下文简称中建人文）在异国走出了成功的第一步，也和当地的甲方建立了长期合作的战略伙伴关系。从对该国知之甚少，到迅速熟悉当地市场（包括客户需求、客户生活习惯、投资人诉求点、当地甲方和合作方的沟通方式等），再到用高于南亚甚至东南亚区域的设计理念打动甲方，最后给到甲方房地产开发全周期的风险规避建议和发力点建议。这一年的建筑实践充满未知和挑战，然而硕果累累。
中建人文从创立到现在一直传承着变不可能为可能的传统，项目实践实现过多次时间之不可许，条件之不可企，从8个月完成公建设计到竣工，到2周完成复杂学校方案报建，到同时胜出3个中标项目，到零变更全过程设计，到中国最大房企的最佳合作供方，再到完成美国综合项目并取得当地行政长官和管理部门同甲方的认同等，中建人文改变了行业历史上诸多的看似不可能。而面对东南亚和南亚市场，我们相信，有着多类型项目积累的经验和对设计的深入理解的认知基础，我们仍然具备帮助该区域甲方解决问题，提升产品溢价的价值。
科伦坡景观
2017年1月我们接触了兰卡第一个项目，是中航集团在科伦坡中心区的一个高档住宅公寓，该项目在一个及其有限的用地范围内做了4栋39层的超高层塔式公寓。原方案是由香港建筑师梁黄顾设计的，施工图有兰卡最大的设计公司DG5完成，虽然已经到了施工阶段，现场施工进度建设面完成标高已高于了±0，但甲方发现和当地消费市场的匹配有问题，于是找到我们做方案优化，要求将建筑的一半在不改变建筑结构形态的基础上，减少三房户型、增加两房户型，并减小面积，另一半不变。我们和甲方的交流非常高效，我们用手绘图纸完成了和甲方方案的展示、沟通、确认，也得到了当地甲方建筑师Lasanka的认同，随后甲方领导又委托我们完成顶层penthouse的设计，因为甲方对这两个项目都非常满意，所以此后委托我们设计1000平米的顶层会所。我们随后用一个月的时间完成了上述方案的施工图设计。最后甲方对我们的评价是：我们的方案比梁黄顾的方案更好，施工图也比DG5的施工图深度深。因为取得甲方的认同，中航集团的领导把我们介绍给了中港集团。
中港集团受中国政府和兰卡政府的委托，建造了科伦坡国际机场和科伦坡集装箱码头，他们在2017年也受政府要求，和兰卡当地的甲方Access共同打造一个约20万平米的综合项目Harbor Village。在此项目中，Access作为最大的股东，直接管理项目的全过程，而小股东中港集团只设立了少数的监管人员。因此我们在此项目中直接对接Access的管理层和老板Mr Joshua。
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该项目也是由DG5完成的建筑方案设计（DG5在科伦坡当地市场的影响力挺大，所以许多大型项目都可以看到他们的参与），但是甲方认为如果有一家方案能力较强的公司介入，他们可能会采纳更优化的方案。于是中航集团介绍我们跟Access进行了接洽。 |
我们一开始评审DG5的方案，从方案、建筑、结构、水、电、空调系统各方面提出了一系列的意见和优化建议，因为这些建议涉及到太多专业知识，一开始Access的管理方并不能判断这些优化建议带来的经济价值和原因（因为风险常常是隐藏在原因里面的），于是，他们要求我们去一次科伦坡，面对面交流。除了对他们答疑意外，还能给他们展示更多我们能做什么，以及我们曾经做过什么。因此，和Access管理方以及中港集团的第一次面对面交流就这么展开了。
在斯里兰卡我们提出了方案优化的各种可能性以及可能性后面的机会和挑战，当然，和Access这样的投资管理团队交流，房地产语言是不可少的。因兰卡的房地产市场还处于非常粗放的状态，对于开发项目的成功与否，还是用简单的得房率来评判。我们向对方建议取而代之用IRR（内部收益率）和ROE（资产净值回报率）来量化项目的成功，也给到甲方亩产利润的计算方法，并基于当地市场价格和当地建设成本和甲方一起分析方案优化带来的经济效益提升的百分比。当然，优化后的方案在得房率上本身就有大约10个百分点的提升，以住宅部分为例，DG5的原方案的核心筒各功能空间的组织其实有很大的优化空间，套内100平米他们只能做到2房共用卫生间，而我们能在不减小房间尺寸的前提下，做到100平米3房全套间（兰卡要求所有的户型都配备洗衣房，对厨房的尺寸要求也更高，因此和中国住宅设计的概念不完全一样），再加上结构和地下室的配合优化出更高效的停车，高效的商业和办公，难以一言而喻的许多空间合理优化等，最终Access的管理方对我们的方案建议很满意。
我们在和Access管理方的第二天的会议中介绍了我们的历年来做过的项目，对方表现出极大的兴趣，这至少给予对方更多的信息，让他们了解我们完成过更大和更复杂的项目，而且效果已经超出了他们的预期。
对于海外项目，中建人文有一个原则，就是必须要收到设计费的首付款后，才投入设计团队全面启动，而且原则上首付款不低于设计费的60%，特殊情况下不低于50%。当我们开诚布公地提出这个要求的时候，对方也很直接和诚恳地接受了这样一个要求，因为对于这样优质的甲方，他们宁可增加一些可控的风险，也要请有水准和能创造价值的企业为他们的项目做设计。之前的沟通交流让对方对我们有较大的信任，而且他们很明白产品策划和设计是决定房地产开发生死的两个环节，设计费只占总体开发成本的小头，如何通过设计让产品溢价和投资回报率更高远比节省设计费重要，当然，这个也是把资产成本计算在内一起考虑的。国外的开发商和中国的开发商一样，一要用杠杆（一般是银行的钱），二是希望自持资金收益率更高，而这种单盘项目和国内集团化滚动开发不同之处在于他们不能靠无限制的扩大规模来增加NPV，增加收入，因此，单盘的净利润率变得非常重要。而中港集团作为重要的股东，对项目的净利润率也有底线的要求，只有净利润率超过22%的项目才能在集团立项。我们反对但不抵触市场上有很多设计公司为了争夺一个项目，做施工图送方案设计，或者先完成设计再谈合同。在一些竞争激烈的市场环境下，一些设计能力不足的企业常常把这样的策略作为常态，而对于诚信体系相对健全的英联邦市场，我们一直坚持我们的商业原则，同时也坚持竖立良好的口碑，甲方也尊重我们的这种坚持。Access的老板在会后也表示，下一个项目将会把我们作为方案主创设计企业。
在设计过程中，我们和中港集团以及大股东Access都保持着密切联系，无论是邮件来往，还是图纸，还是视频会议，还是视频录像汇报，还是商函和合同，我们都统一用英文件，一来是因为英联邦法律体系健全，双方利益都能得到保障，二来如果通过翻译进行转述，建筑设计的专业信息必然有所流失。而对方无论是Access方的管理层还是中港集团的代表都会及时对所有的沟通进行反馈。做国际项目利用好时差是非常重要的，科伦坡比我们晚2.5个小时，我们的图纸如果下午5点以前发给甲方，甲方就会利用他们下午的时间开会讨论，并且在当天反馈结果，如果有修改，我们在第二天下午5点之前就能把单栋的整套图纸修改完后，发送给甲方，甲方便可组织各个部门在当天开会定案，而在北京时间晚上10点前反馈回来，翌日便可进一步工作，特殊情况除外，此工作方式实属高效。在英国企业的任职经历也为我和甲方沟通的顺畅度做了积极的贡献，兰卡认同英标体系，但行业水准和英标体系还是有明显的差距，英国项目对深度的要求在兰卡普遍水准之上，再加上当地设计公司超高层城市综合体做得确实很少，所以兰卡甲方非常认同能用英标体系出图，又能带来中国房地产先进经验的公司。而西方知名事务所比如SOM或者Atkins之类的虽然具备这样的实力，但他们认为这样的项目不是顶级项目，常常不会涉足，因为他们的人力成本和运营成本都较高，并且效率和我们比不见得能有优势（以我接触过的诸多美国事务所为例），因此中建人文这样的企业正好是甲方正确的定位。
我们对此项目的服务范畴还包括样板房设计建议和售楼部设计建议，甲方在项目结束后也希望我们对后续的样板房内装设计和建筑外装设计给予我们的意见。对于整合资源的开发企业，他们需要做的是让合适的人做合适的事，但谁最合适这个问题是需要专业判断的，有时甲方也需要合作方站在一个不同于投资人的角度和不同的专业背景下给予更多的意见作参考。而接触过多企业、参与过房地产全过程管理的经验也让我们给予了甲方设计之外的不少建议。和国外甲方之间的信任的建立一要具备专业水准，二要遵守国际通行的商业准则，对英联邦企业的操作模式和沟通方式的了解是基础。不断在国际市场上积累的经验也让我们这样一个企业在国际项目中受益。
科伦坡的城市建设水平和中国大城市大约25年前类似，住宅房地产开发水平也落后于中国，但是房价并不低，中心区普通高层公寓单价大约在1700～2200美元之间（含简单装修），香格里拉公寓的单价大约在6000美元左右，普通公寓客户70%～80%是本地客户，约20%来自海外，顶级项目海外客户占比略大。从规律来看，人均GDP3000美元是经济新高度的临界点，类似于2000年左右的中国经济，而刚刚结束30年内战的兰卡经济，腾飞才刚开始，政府允许外国人买房买地，对绝大多数国家免签，这样一个卖方市场因此吸引了各种房地产开发商或者酒店投资客。中建人文也是随着这些企业走到这样一个充满商机的一带一路沿线国家的企业。从美国项目到斯里兰卡项目的顺利完成，经验告诉我们，在国际市场上，我们坚持诚信做事是立足之本，通过踏实地积累对设计的理解，我们所呈现的设计水平和解决问题的能力，没有低于我们的宣传，没有低于甲方的期望值，最终才能为甲方获得竞争力贡献价值，从而创造我们的口碑。
未来的30年，甚至在近在咫尺的10年，我们不能以传统的观念去看待我们的企业，看待员工的价值，从市场规律出发的传统观念常常把企业带到一个恶性循环。传统的企业是分析市场，分析客户（为了作客户定位，而客户的定位的价值已经越来越小），分析竞争者，拿出市场策略和产品策略以应对市场，尽可能规避竞争，而这些所有的理论和策略都是基于以美国为首的西方国家上世纪中下页的企业管理策略。处于变革时代的全球经济一体化是以需求为导向的，而需求是可创造的，这种快速增长的经济模式不要求企业在固有的市场里面花大量的时间究竞争对手，以求得夹缝生存，争取分得一杯羹，消费者的需求会无限制的创造出额外的市场份额和五花八门的难以想象的市场形式，关键是我们是否能看到并满足这样的需求。甚至做出自己的特色和产品，来主动唤起消费者的需求。当我们的目的是创造好的作品的时候，竞争对手已经变得没有那么重要了，而自己的作品先说服自己，让自己满意，超越自己变得重要。我们不看我们的老版是否开心，因为他自己更关注员工是否开心，我们唾弃等级制度，抵触奉承文化，我们不以传统方式做管理，我们鼓励伙伴们一次又一次地超越，鼓励他们用心去创造出好的作品，让客户开心，我们希望现在的年轻人能超越我们，让他们成长是我们的成就，这也是中建人文的文化和精神之一，也是我们为什么能不断变不可能为可能。所以我们面临的挑战很多，但是我们享受挑战，我们创造美好生活，我们和一群值得共事的人一起，无悔和充实地扮演着属于我们这一代的历史角色。
在企业和个人创造理想和共赢的路上， “一带一路”只是插曲，我们相信将来，中建人文会承载更多人的梦想，不管是员工，还是客户，帮助更多的人去实现梦想，在世界版图上越走越远。
参考文献 Reference：
Wikipedia维基百科. (n. d.). Human Development Index.Retrieved December 30, 2017 fromhttps://en.m.wikipedia.org/wiki/Human_Development_Index
The World Bank世界银行. (n. d.). GDP.Retrieved December 30, 2017 fromhttps://data.worldbank.org/indicator/NY.GDP.MKTP.CD?locations=CN
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